新闻详情

典 型 情 形

        2019年6月初，一则“陕西一小区业主房子集体被卖，自己竟不知情”的新闻刷爆了各大网络和我们的朋友圈。新闻报道的基本情况是陕西一小区的业主在缴纳了购房款，购房合同网签、购房手续办了，但是相应的不动产登记证书没有下来的情况下，自己购买的房屋被浙江省温州市中级人民法院查封了。

        无疑，遇到这种情况，购房者可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十四条之规定，在执行标的执行程序终结前向执行法院提起案外人执行异议。

        而办理这种案件，最主要依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议若干问题的规定》第28条、29条。

法条原文

        第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

        （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

        （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

        （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

        （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

        第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

        （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

        （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

        （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

        仔细分析以上28、29条内容之差别，很显然，最大的差别就在于第28条是一般性规定，即适用对象是所有的“被执行人”；而第29条是特别规定，即适用对象限定在被执行人是“房地产开发企业”。而是否购买了开发商的房屋仅能适用第29条呢？答案是否定的。

解决争议的方式

        在江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书中注明：“第28条的主旨是关于无过错不动产买受人期待物权的保护条件，第29条的主旨是关于房屋消费者期待物权的保护条件，第29条是基于对消费者生存权这一更高价值的维护。消费者的保护有其深刻的社会基础，消费者购房的目的都是用来居住，在房价高企的当今社会，有的消费者毕其一生、甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权人。”

        由上可见，在第28条之后再规定第29条，是基于对消费者权益的“特殊照顾”，消费者相对于普通的不动产买受人，获得了“特殊照顾”：既不要求第28条规定的主观上无过错，也不要求第28条规定的占有房屋。只是，消费者获得前述“特殊照顾”的前提是：从经营者（房地产开发企业）手里购买、其名下无其他能够居住的房屋以及付款超过50%，这些前提是“消费者”的应有之义。

        对于不动产买受人来说，如果其不能作为消费者得到特殊保护，其要求作为普通买受人按照第28条规定获得一般保护，自然是不成问题的，这就是第28条和29条的逻辑关系。

下面我们进而分析最高法的三个案例

        1、最高人民法院在（2017）最高法民申3391号民事裁定书中指出：“本院经审查认为：首先，《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条规定在适用情形上存在交叉，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。《执行异议复议规定》第二十八条的规定的适用前提是“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，第二十九条规定的适用前提是“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，二者适用关系属于选择适用关系。彭通文关于本案符合《执行异议复议规定》第二十九条适用前提条件，二审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条则法律适用错误的申请再审事由不能成立。”

        2、最高人民法院在（2016）最高法民申254号民事裁定书中指出：“本院经审查认为，《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。”

        3、最高人民法院在（2016）最高法民申2736号民事裁定书中指出：“本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”

综上所述，最高法《执行异议复议规定》第28条、29条是选择适用关系！